-UAEで不動産を購入する方法[2024/06/06更新]
さまざまな給与階層の個人向けに設計された私たちのオーダーメイドガイドは、ドバイとアブダビで不動産を購入する余裕がある場所を決定するのに役立ちます
ドバイで初めて不動産を購入する人にとって、市場はすべての人に何かを提供するため、最適なエリアは購入者の目標によって異なります。ゲッティイメージズ
ヨルダン国籍のカラム・アルバタイネさんと妻のスラ・アル・ケデリーさんは、今年、ドバイのティラル・アル・ガフに3ベッドルームのタウンハウスを購入しました。
アブダビ・エナジー・サービシズ(Abu Dhabi Energy Services)で財務マネージャーとして働く30歳の彼は、200万ディルハム(54万4588ドル)から300万ディルハムの価格で、投資目的ではなく、家族の家として購入した。
「住宅ローンの事前承認を得るのは簡単でした。必要な書類を提出すると、銀行は特定の基準で戻ってくる場合があります。私の場合、クレジットカードの残高を1つ減らすことが基準の1つで、より多くの書類を渡す必要がありました」とAlbataineh氏は振り返ります。
「7日以内に住宅ローンの事前承認を受け、すべての書類が提出されると、ローンは2週間で支払われました。」
ヨルダン国籍のカラム・アルバタイネさんと妻のスラ・アル・ケデリさん。写真:カラム・アルバタイネ
UAEに15年間住んでいるアルバタイネ氏は、4%のドバイ土地局手数料と2%の代理店手数料に加えて、不動産の20%の頭金を前払いしました。
「5月に赤ちゃんが生まれ、家族を育てる家が欲しかったんです。ドバイで不動産を購入することが妻の夢でした」と彼は言います。
「まさか家を買う余裕があるとは思ってもみませんでした。毎年夏になると、周りを見回して、現金が足りないことに気づいて、撤退していました」
夫妻は、現在の家に落ち着く前に、Al FurjanとEmaar Southの他の物件の選択肢を検討しました。
妻の給料を全額貯金し、妻の収入を経費に充てることで、頭金を支払う準備をしました。家族は、出費がアルバタイネ氏の月給の80%を超えないようにしました。
「妻は結婚前からすでに貯金がありましたが、頭金の半分になるまでに3年かかりました。家族からも経済的に助けてもらいました」と彼は言います。
UAEの不動産市場は、政府プロジェクト、経済の拡大、石油価格の上昇を背景に、力強い成長を記録し続けています。
昨年、ドバイは、ドバイ土地局のデータによると、市場セグメント全体で160万件に不動産取引の年間17%の増加を記録しました。
昨年、首長国の不動産取引額は6,340億ディルハムに達し、年間20%の成長を遂げました。
売り手市場
「現在は売り手市場です。平方フィートあたりの価格は高いですが、家賃も同じ価値を支払います」とアルバタイネ氏は言います。
彼は、ドバイで不動産を購入することの経済的利点を強調し、不動産を購入するための現金を持っているが、毎月の住宅ローンの支払いをする余裕がない個人は、不動産を賃貸して利益を得ることができると述べました。
「ドバイで不動産を借りるよりも、購入する方がはるかに理にかなっています。」
彼は4.5%の金利で3年間の固定金利の住宅ローンを取ることを選択し、これは後で変動金利に切り替わります。住宅ローンの保有期間は25年です。
家を買う第一歩は抵当の事前承認の確保である。UAEの住宅ローンブローカーHoloの共同設立者であるArran Summerhill氏によると、このステップは潜在的な購入者が自分の予算を理解するのに役立ち、経済的手段を超えて物件を見るのを防ぐことができます。
また、事前承認は、買い手が真剣に取り組んでいることを売り手に知らせ、オファーをより魅力的にします。
さらに、この事前の財務承認により、財務承認のほとんどを事前に完了することで取引プロセスが迅速化され、評価段階への迅速な移行が可能になると彼は言います。
手頃な価格を正確に判断するために、住宅ローンアドバイザーは、クライアントの現在の年齢、月給、クレジットカードの限度額、ローンの支払い、利用可能な預金額などの情報を必要とします。
Holo氏によると、UAEで住宅ローンを組むために必要な最低給与は月額10,000ディルハムで、共同申請には少なくとも1人の借り手がこの収入基準を満たす必要があります。
住宅ローンの上限
UAE中央銀行は、最大貸出額に年間所得の7倍の上限を課している、とサマーヒル氏は説明する。
「したがって、月給が20,000ディルハムの場合、最大168万ディルハムを借りることができ、給与が30,000ディルハムの場合、最大253万ディルハムの融資が可能になります」と彼は言います。
「既存の負債は、アフォーダビリティに影響を与えるため、考慮することが重要です。現在のすべての債務は、手頃な価格の評価に考慮され、資格を得ることができるローン額に影響を与える可能性があります。」
不動産購入に必要な頭金は、シナリオによって異なります。初めての駐在員の場合、500万ディルハム未満の場合は不動産価格の最大80%、500万ディルハムを超える場合は70%を借りることができます。それ以降の物件については、借入限度額は60%に制限されています。
エミラティのバイヤーは、駐在員が利用できる数字に加えて、さらに5%を借りることができるという利点があります。
住宅ローンを組むときは、銀行が請求する料金以外にもいくつかの追加料金を考慮することが重要です。サマーヒル氏によると、これらの手数料には、DLDの振込手数料、不動産仲介手数料、評価料、住宅ローン登録費用、保険費用などが含まれる。
「これらはすべて、全体的な購買力に大きな影響を与える可能性があり、手頃な価格の評価とコスト計算に考慮する必要があります」と彼は言います。
「住宅ローン購入者にとっての付加的な利点は、いくつかの銀行が不動産購入の関連費用をカバーするために追加のローンを提供していることです。この追加の財政支援により、プロセスがより管理しやすくなり、財政的負担が軽減されます。」
固定レートまたは変動レート
固定金利または変動金利の住宅ローンの選択は、個人のリスク許容度に大きく依存します。
長期的な予算編成と計画を可能にする固定金利の安定性を好む人もいます。固定金利は通常、1年から5年の範囲で、さらに延長されるものもあり、予測可能性を重視する人々にとって魅力的であるとサマーヒル氏は説明します。
一方、変動金利で市場の変動を受け入れ、固定金利よりもわずかに優位に立つことを目指す人もいます。この選択は、金利が下がれば彼らに利益をもたらすが、金利が上がれば不利になる可能性がある、と彼は言う。
「どの選択肢を選ぶにせよ、良いニュースは、将来的に料金を切り替えられる可能性があるということです。ローンを終了するための費用は1%で、上限は10,000ディルハムで、他の国に比べて手頃な価格です」と彼は付け加えます。
「銀行は貸出金利や政策が異なります。固定金利にはさまざまな長さ、変動金利にはさまざまなマージンを提供し、好みの特定の借り手のプロファイルを持っている場合があります。宣伝されている最低料金は、すべての人が利用できるわけではなく、セットアップコストが高くなるため、全体的に有利ではない可能性があります。
ドバイで初めて不動産を購入する場合、市場は多様な好みに対応しているため、投資するのに最適な地域は購入者の目標によって異なります。
不動産会社Allsopp & Allsoppのオペレーションディレクター、ポール・ケリー氏によると、初めて購入する人の中には、長期的な生活のために郊外のコミュニティを好む人もいれば、賃貸の機会を求めて最も利回りの高い都心のホットスポットを探す人もいます。
ダマック・ヒルズ1、2、ジュメイラ・ビレッジ・サークル、ジュメイラ・ビレッジ・トライアングル、モーター・シティ、スポーツ・シティ、ドバイ・サウスなどの郊外コミュニティでは、純粋な住宅地への引っ越しを検討している初めての購入者向けに、さまざまなアパート、ヴィラ、タウンハウスを提供しています。
都心のホットスポットを重視する初めての購入者向けには、ダウンタウン・ドバイ、DIFC、ビジネス・ベイ、パーム・ジュメイラ、ドバイ・マリーナなどのエリアで、スタジオから2ベッドルームまで、さまざまなアパートメントを提供しています。
初めて不動産市場をナビゲートしている潜在的な購入者のために、ドバイとアブダビで不動産を購入する余裕がある場所を理解するのに役立つ、さまざまな給与階層に合わせたガイドを次に示します。
5,000-10,000ディルハムの給料でどのような物件を買うことができますか?
月収が5,000ディルハムから10,000ディルハムの個人はドバイで不動産を購入できますが、最低所得基準は異なる可能性があるため、銀行に確認することが重要です。
月収10,000ディルハムの所得者は、最大835,000ディルハムで不動産を購入できると彼は付け加えた。
「835,000ディルハムの予算を持つバイヤーは、レムラーム、スタジオシティ、ジュメイラビレッジサークル、スポーツシティなどのコミュニティを調べることができます」と彼は勧めます。
「この価格で購入する買い手は、銀行から668,000ディルハムの融資を受け、20%の頭金(167,000ディルハム)を検討し、毎月3,600ディルハムを支払うことになる」。
アブダビで住宅ローンを組むために必要な最低給与は月額10,000ディルハムであり、レックス・リアル・エステートのマネージング・パートナーであるフェリシア・アグミレン氏によると、このレベルの住宅ローンを提供している貸し手は1社しかないことに注意することが重要です。
月12,000ディルハムで別の貸し手が利用できるようになり、月給15,000ディルハムで、すべての銀行が住宅ローンの提供を検討できると彼女は言います。
「月額5,000ディルハムから10,000ディルハムを稼ぐ人にとって、アブダビで不動産を購入することは困難ですが、不可能ではありません。通常、この給与範囲では、約600,000ディルハムまでの価値がある物件が許可されます」と彼女は説明します。
「手ごろな価格のコミュニティとしては、アル・ガディール、シャフバウト・シティ、マスダール・シティ、そしてリーム・アイランドなども考えられます」
不動産会社ホワイトウィル・アブダビの最高執行責任者(COO)であるスヴェトラーナ・ポリトヴァ氏は、潜在的な購入者は、給与が15,000ディルハム以上である場合にのみ不動産市場に投資し、過度のストレスなしに必要な初期支払いと毎月の住宅ローン債務を管理するのに十分な財務安定性を確保することを推奨しています。
計画外の投資は、即効性に欠けるものの、長期的には、特に当面の賃貸収入がなくても初期費用を処理できる経済的余裕のある人にとっては、経済的に有利になる可能性があると彼女は示唆しています。
不動産を直接所有する場合、頭金の十分な貯蓄を確保し、住宅ローンの支払いと並行して毎月の費用を管理する能力が重要であると彼女は言います。
「アブダビの一部の銀行では、給料が10,000ディルハムの場合、初期支払いの20%でアパートに最大800,000ディルハムの住宅ローン限度額を提供する場合があります」とポリトバ氏は言います。
「例えば、ヤス島のウォーターズエッジにあるスタジオを70万ディルハムで購入するには、14万ディルハムの初期費用が必要です。その後の毎月の住宅ローンの支払いは、10年間で約5,788ディルハムになります。
「賃貸すれば、この物件は毎月約4,600ディルハムの利回りを得ることができます。このシナリオでは、不動産が賃貸されていると仮定すると、買い手は住宅ローンをカバーするために給与から約1,266ディルハムを補う必要があります。
10,000ディルハムから20,000ディルハムの給料で何を買うことができますか?
月収20,000ディルハムのドバイで不動産を購入しようとしているバイヤーは、最大160万ディルハム相当の不動産を調べることができるとケリー氏はアドバイスします。
この価格帯では、買い手は128万ディルハムの融資を受ける資格があり、32万ディルハムの20%の頭金を支払う必要があり、毎月の支払いは7,044ディルハムになる、と彼は述べた。
「160万ディルハムの価格帯で検索するバイヤーは、ダマックヒルズ1と2、レムラーム、タウンスクエア、スタジオシティ、JVC、ジュメイラビレッジトライアングル、ドバイスポーツシティなどの郊外コミュニティを調べることができます」と彼は言います。
「160万ディルハムの予算で、1ベッド、2ベッド、3ベッドの広々としたアパート、または3ベッドのタウンハウスを手に入れることができます。」
これは、買い手が既存の負債を持っていない限り、最大25年の住宅ローンの持続期間です。
この給与層の買い手は、アブダビで最大120万ディルハム相当の物件を検討できると、アグミレン氏は言う。
おすすめのコミュニティには、アル・リーフ、リーム島、サディヤット島(スタジオと1ベッドルーム、場合によっては2ベッドルーム)、ヤス島、アル・ラハ・ビーチなどがあるという。
ホワイトウィルのポリトヴァさんは、ヤス島のアルダーズ・ガーデニア・ベイにある計画外のスタジオを、50対50の支払いプランで80万5000ディルハムで購入することを勧めている。
10%の頭金(80,500ディルハム)に続いて、建設期間中、月平均10,733ディルハムを5回支払います。引き渡し時に支払うべき残りの50%は住宅ローンで賄うことができ、竣工後5年間は毎月5,995ディルハムが支払われる、と彼女は説明する。
月給が10,000ディルハムの購入者は、ドバイのレムラームのようなコミュニティで最大835,000ディルハムの不動産を購入することを検討できます。パワン・シン/ザ・ナショナル
建設段階では、買い手は住宅ローンの金額の20%を貯蓄する必要があり、この場合、今後30か月間、毎月約2,683ディルハムの節約になります。
「しかし、ウォーターズエッジの他のスタジオと比較すると、このユニットは約16%高く評価され、予想される賃貸収益は約6,069ディルハムで、引き渡し後の住宅ローンの支払いをカバーできる可能性があります」と彼女は言います。
そうでなければ、アル・リーム島のサン・タワーにある2ベッドルームのアパートを流通市場で140万ディルハムで購入することを提案している。
280,000ディルハムの初期支払いが必要です。毎月の支払いは10年間で11,576ディルハムで、家賃の返還は毎月約8,500ディルハムになる、と彼女は付け加えた。
買い手は、住宅ローンをカバーするために、給与から約3,232ディルハムを追加する必要があります。
20,000ディルハムから30,000ディルハムの給料で何を買うことができますか?
月収が20,000ディルハムから30,000ディルハムの購入者は、ドバイで不動産を購入するために最大250万ディルハムの支出制限を選ぶことができる、とケリー氏は説明します。
「月収が25,000ディルハムの個人は、210万ディルハム相当の物件を調べることができます。銀行は、この限度額で最大168万ディルハムの借入限度額を貸し出すことができます。これにより、20%の頭金は420,000ディルハムになり、毎月の支払いは8,766ディルハムになります」と彼は言います。
「この給与階層の上限に向かって稼いでいる個人は、250万ディルハムまでの物件を検討でき、借入限度額は200万ディルハムです。この価格帯では、買い手は500,000ディルハムの頭金を検討し、毎月の支払いは10,436ディルハムになります。
この価格帯のバイヤーは、ダマックヒルズ1および2、JVC、JVT、スポーツシティ、スタジオシティ、ドバイプロダクションシティ、モーターシティなどの人気のある住宅コミュニティを探索できます。
市内中心部では、メイダン、ドバイマリーナ、ビジネスベイなどのコミュニティで、最大4ベッドルームのアパートや最大3ベッドルームのタウンハウスを購入できると、同氏は伝えています。
「月給が20,000ディルハムから30,000ディルハムの人々にとって、アブダビの不動産市場ははるかにアクセスしやすくなり、潜在的な資産価値は最大190万ディルハムに達します」とアグミレン氏は述べています。
「この給与体系に理想的なコミュニティには、サディヤット島、アル・ラハ・ビーチ、リーム島、ヤス島などがあります。」
月給が30,000ディルハム以上の個人にとって、アブダビの高級不動産市場は機会を提供するとPolitova氏は説明します。
「サディヤット島は高級物件の一等地として際立っており、アブダビで最も魅力的な資本増価率を一貫して提供しています。例えば、マムシャ・サディヤットの3ベッドルーム・アパートメントの価格は、2017年から2024年にかけて180%という驚異的な伸びを見せています」と彼女は言います。
「ヒッド・アル・サディヤットのヴィラの価値は、2022年からほぼ2倍になりました。」
月給が20,000ディルハムから30,000ディルハムの個人には、特に計画外のセグメントで良い機会があると彼女は指摘します。
「理想的な選択」は、サディヤット島のアルダーズ・ヌーラン・リビング(Aldar’s Nouran Living)にある、800,000ディルハム(Dh800,000)のオフプランのスタジオです。このコミュニティは、この収入範囲で管理しやすい65-35の支払いプランを提供していると彼女は提案しています。
彼女はまた、この給与層のバイヤーに、Mamsha、Louvre Abu Dhabi Residences、Saadiyat Groveなどのプロジェクトを検討することを勧めています。
（引用:thenationalnews）
